Pro hypotéku do banky za bankéřem, nebo za finančním poradcem?

aleskafka aleskafka

Autor diskuze

03.05.2023

Přeji dobrý den, můžu se Vás prosím zeptat na informaci co preferujete a proč? Velké díky za názory 😉

Odpovědět

m_i_r_e_k m_i_r_e_k

03.05.2023

@aleskafka Záleží, kolik na to máte času, jak moc vás to zajímá. Přes hypotéky se dá dostat někdy až k absurdně velkému množství majetku, aniž by měl člověk vlastní kapitál nebo vysokou mzdu. Ale vyžaduje to určité znalosti. Ať už uvažujete o koupi investiční nemovitosti na pronájem, nebo o vlastním bydlení, vyplatí se o hypotéce vědět co nejvíc, protože detailní znalost podmínek vám může otevřít cestu k lepšímu bydlení, k nižším splátkám, k dalším nemovitostem (chata, byt pro dítě atd.) Z tohoto pohledu je nejlepší si toho nastudovat co nejvíc. Já osobně jsem si obešel všechny banky, tak jsem se radil i s několika poradci. Nakonec jsem si už několikátou hypotéku vyřídil sám přímo u banky, ale info od poradců mi též výrazně pomohlo. I tak se dodnes dozvídám další detaily o fungování hypoték a každá byť drobná informace mi občas otvírá další cesty k nákupu dalších nemovitostí. P.S. nic zde nenabízím, doufám že to tak nevyznělo. Nejsem poradce, jen píšu vlastní zkušenost.

Odpovědět

aleskafka aleskafka

Autor diskuze

04.05.2023

@m_i_r_e_k Super, děkuji Vám moc za zkušenosti 😉

Odpovědět

tygr80 tygr80

04.05.2023

@m_i_r_e_k Někdy je dobré prokliknout profil tazatele 🙂

Odpovědět

aleskafka aleskafka

Autor diskuze

04.05.2023

@tygr80 Díky za reakci, jde mi o informace k přístupu, jelikož na toto téma chci udělat video, a je pro mě lepší zde napsat, než někde běhat s dotazníkem 😉 Nic nikomu nenabízím 😉

Odpovědět

wacko wacko

04.05.2023

@m_i_r_e_k Mě by třeba zajímalo, jestli je možné končící hypotéku prodloužit (přinejhorším sjednat novou) a k aktuální zástavě načerpat další peníze a koupit si za ně cokoliv (auto). Klasický úvěr předpokládám, má horší sazbu.

Odpovědět

m_i_r_e_k m_i_r_e_k

04.05.2023

@wacko předpokládám, že se bavíme o momentu skončení fixace. V některých případech to jde. Záleží na bance a je to limitováno, například max. 300 tis. a max. 20% celkového úvěru. Nebo někdy jde čerpat peníze např. na rekonstrukci, ale podaří se udělat levněji. Zbylé peníze pak použít na cokoliv. Další možnost pak jsou různé americké hypotéky nebo zpětné financování nezastavených nemovitostí. Např. vyčlenit nějakou část zástavy a pak ji znovu refinancovat. Musí být samozřejmě vždy na všechny úvěry dostatečná zástava a bonita.

Odpovědět

aleskafka aleskafka

Autor diskuze

04.05.2023

@wacko Hezký den, prodloužit splatnost na hypotéce nelze, pokud byla při sjednání nastavena splatnost na 30let. Jestliže byla splatnost kratší, pak banka dodatkem, který je za poplatek dokáže splatnost hypotéky prodloužit právě do celkových 30let splatnosti. Navýšení je možné tak, jak správně píše p. Mirek, a to neúčelovou částí, která může činit 20-30% z výše účelové části (samozřejmě podle banky), některé banky omezují částku, jiné takové omezení nemají, takže neúčelová část klidně může být 1.000.000 Kč. Využití finančních prostředků se zde skutečně neprokazuje. Závěrem: Splatnost se vždy prodlužuje (nad výše uvedené) sjednáním hypotéky nové, která bude použita na refinancování/úhradu stávající hypotéky. Pokud potřebujete neúčelové peníze (např. na nákup auta, nebo konsolidaci neúčelových půjček), rozhodně doporučuji sjednat neúčelovou část u hypotéky, jelikož motat do toho Americkou hypotéku je špatné řešení. Aleš K.

Odpovědět

m_i_r_e_k m_i_r_e_k

04.05.2023

@aleskafka Ano, vcelku souhlasím, pouze doplním k tomu že "motat do toho americkou hypotéku je špatné řešení". Klasická hypotéka je ve většině parametrů výhodnější, než ta americká. Je ale možné, že ji nedostanete, nebo nedosáhnete na tu neúčelovou část u těch bank, které ji nabízí. V dosti případech vám uzná největší bonitu ta banka, kde máte dlouhodobě účet a točíte tam peníze. Pokud ale máte účet u banky, která neúčelovou část neposkytuje, tak možná budete muset zvolit jiný produkt, jako např. americkou hypotéku. Dost často také bývá problém s navýšením ceny zástavy. Například pokud jsem si bral hypotéku u jedné banky a ta banka ví, za kolik jsem nemovitost koupil a zakolik jsem ji zrekonstruoval, tak tlačí odhadce, aby ji hodnotili maximálně jako součet kupní ceny a ceny rekonstrukce. To ale dost často neodpovídá realitě. Například jsem koupil barák za 2 mio, zrekonstruoval za 1 mio a výsledná tržní hodnota domu je řekněme 4 mio. Ale oni nutí odhadce, aby to odhadnul maximálně na ty 3. Pak právě v některých případech musím jít do jiné banky, aby udělala zcela nový odhad aniž by se dívala na původní pořizovací náklady. Jenže tam zas narazím třeba na bonitu. Čili, záleží strašně moc na situaci každého konkrétního člověka. Nelze zjednodušeně říct, že jeden produkt je dobrý a jiný špatný. Nedávno jsem zrovna viděl zajímavý rozhovor s člověkem, který kupuje investiční nemovitosti na kreditní kartu. Což by se na první pohled mohlo zdát jako nesmysl. Ale on na to má určitý systém, který velmi dobře funguje.

Odpovědět

aleskafka aleskafka

Autor diskuze

04.05.2023

@m_i_r_e_k Nechci se zde pouštět do nějakých komunikačních přestřelek, nicméně některé informace, které píšete jsou zavádějící. Samozřejmě to plně respektuji, jelikož taky určitě nebudu plně rozumět oboru ve kterém pracujete 😉 Podmínky pro získání standardní hypotéky jsou daleko "měkčí" než pro získání americké hypotéky, pokud se zde bavíme o bankovním poskytovatelích. Nechci zde posuzovat nebankovní společnosti. Amerika vyžaduje nižší LTV - poměr výše úvěru k zajištění 70%, kratší splatnost o 10 let na celkových 20 let a má rozhodně vyšší úrokovou sazbu. Tím pádem je zde větší tlak na příjmy, tlak na hodnotu nemovitosti.. zároveň jde o neúčelové financování, které zpět do účelové hypotéky půjde vtěsnat velmi složitě... samozřejmě jsou případy, kdy má americká hypotéka opodstatnění. Není jediný důvod zůstávat u banky s hypotékou, která neumí poskytnout/zajistit určitý požadavek klienta, když to konkurence dokáže... Proč bych měl mít horší a významně dražší řešení jen proto, protože moje banka je prima, ale neumí vyřešit to co potřebuju? Účelová hypotéka má účelovou i neúčelovou část za stejných podmínek (sazbu, splatnost apod.), navíc je (účelová), takže si z účelu můžete snižovat daňový základ, což u neúčelové Ameriky nelze.. (pokud to samozřejmě individuálně nějak neuděláte na finančním úřadě).. Vyjádření k odhadům.. pokud jste hypošku vyřídil před třemi měsíci, pak platí co píšete, jinak s tím nesouhlasím.. Nezlobte se, nemyslím to špatně 🙂

Odpovědět

m_i_r_e_k m_i_r_e_k

04.05.2023

@aleskafka Nevím na co přesně reagujete. Nikde nepíšu, že musí člověk zůstat u jedné banky apod. Spíš jsem poukazoval na to, že jedna banka vám často posoudí bonitu lépe než ostatní banky a pak nemáte moc kam jinam jít, pokud je bonita limitujícím faktorem. A dost často vám nejlépe posoudí bonitu vaše banka, kde máte účet. Toť vše. Pokud vám někde posoudí bonitu lépe, nebo pokud máte 1-2 roky na to, abyste si "vybudoval" bonitu u jiné banky, tak proč ne. Co se týká americké hypotéky, je to jedna z možností, jak získat neúčelové peníze. Sice je tam horší LTV, ale zase v některých případech vám posoudí lépe tu hodnotu nemovitosti, než pokud jste ji kupoval na klasickou hypotéku. To jsou takové ty detaily, které právě každý na první pohled nevidí. Co je ve výsledku lepší: pokud mi banka dá LTV 80% ale donutí odhadce odhadnout dům na 3 miliony, nebo pokud mám LTV 60%, ale banka nechá odhadce určit hodnotu srovnávací metodou a vyjdou 4 mio? Když si to spočítáte, není v tom rozdíl. To samé bonita versus úroky. Ty postupy ohledně odhadů se dost liší, ale v zásadě je to i o tom, jestli máte třeba rozčerpaný úvěr na rekonstrukci, pak vám prostě některé banky neudělají nový odhad, i kdyby mezitím hodnota nemovitosti vzrostla 10x. Já osobně jsem na hranici jak zástav tak bonity a hledám jakékoliv skulinky jak dostat úvěr na další nemovitost. Pokud mi něco vyjde, tak třeba jenom jeden produkt u jedné banky. Někdo jiný zase třeba bere první hypotéku a má nabídky od všech možných bank, tak je prostě v jiné situaci a třeba si vybírá jen podle toho, kdo mu dá o setinu procenta lepší úrok. Proto bych moc nezobecňoval a myslím, že každý může být otevřený informacím z jiné strany, i třeba takový odborník jako vy. Nemyslím to také špatně a nechci se tady předhánět, kdo ví o tématu více. Jen věcně reaguji na něco, na co se původně ptal @wacko . Není třeba ve všem hned hledat rozpor.