Kategorie
Nejnovější diskuze
Kde se diskutuje
Kam jsem přispěl
Sledované diskuse
Síň slavy
Fórum > Financování, SFRB

Trochu komplikovanější financování

Ahoj, chystáme se stavět dům a momentálně vlastníme byt na HÚ v hodnotě 2 mil. Kč, který jsme schopni do roka přefinancovat úvěrem ze stavebního spoření (vyvážeme nemovitost ze zástavy a budeme splácet cca 500 000 Kč). Na podzim bychom měli koupit pozemek - to snad zvládeneme za vlastní, ale bude to úplně na krev, takže na stavbu (jaro 2018) si budeme muset vzít komplet nový HÚ asi ve výši 3 mil. Kč (to snad na menší domek bude stačit). Chtěla jsem si vzít HÚ s bilančním mechanismem, kam bychom krátce po dočerpání vložili ty 2 mil. z prodeje bytu (i když reálně asi méně, protože něco bychom nechali na dodělávky okolo domu, možná bychom i splatili ten úvěr ze stavebního spoření). Např. u Air bank bilanční mechanismus mají, ale dělají pouze převody HÚ, pak ho poskytuje Raifka, Fio a Moneta, ta ale umožňuje vložit maximálně 20% úvěru na snížení úroku, což je pro nás nezajímavé. Je pravda, že se změnou úvěrového zákona se význam bilančního mechanismu dost snížil, ale mně se třeba moc zamlouvá představa, že bychom sice měli úvěr na 3 mil, ale úrok bychom platili třeba jen z 1 mil. a navíc bychom měli velkou rezervu, kdyby náhle bylo na něco potřeba. Druhá věc, o které uvažuju, je vložit náš byt (až vymažeme zástavu) jako druhou zástavu k novému HÚ - myslím, že by to výrazně usnadnilo čerpání. Jak jste podobnou situaci řešili vy?
Odpovědět
Profilova fotka
Přes finančního poradce.
Odpovědět
Profilova fotka
Nedává smysl refinancovat zajištěný úvěr nezajištěným, obzvláště když ten byt budete prodávat.
Odpovědět
@vladimirsvorba Ale dává, pokud ho v mezidobí chceme použít jako další zástavu k nové hypotéce. Problémy s čerpáním při nedostatečné zástavě jsme si zažili už při rekonstrukci bytu a při stavbě očekávám ještě větší obtíže. Navíc kromě toho bytu máme jen 21% vlastních zdrojů (pokud vyjdou dobře odhady), takže jsme velmi na hraně.... Je pravda, že se změnou úvěrového zákona už to není tak jednoznačné, ale pořád je tam ta výhoda volné manipulace s nemovitostí.... Jak byste toto tedy řešil vy?
Odpovědět
Profilova fotka
Nezajištěný úvěr na dofinancování nové investiční akce. Zkuste o tom přemýšlet :-)
Odpovědět
@vladimirsvorba Protáhnout si HÚ na stávající byt a na domek si vzít nový HÚ (který ale stejně velmi pravděpodobně budeme muset dofinancovat něčím dalším, abychom nepřešvihli LTV, takže úvěrem ze stavebního spoření)? A rázem máme místo 2 úvěrů 3 - tak to bude asi ten důvod, proč já pocitově tíhnu spíše k té první variantě. Možná jsem nezdůraznila, že to přeúvěrování a nový HÚ proběhnou zhruba ve stejnou dobu, takže je v podstatě jedno, na kterou nemovitost se použije.
Odpovědět
Profilova fotka
Když dáte do zástavy byt na novou hypotéku, tak v případě prodeje bytu v prvních dvou letech se vás nebude týkat prodej se sankcí maximálně 1 %, ale sankce dle smlouvy. Plus zbytečné papírování. (refinancování, katastr) Po dvou letech už je to jedno.
Odpovědět
Profilova fotka
@noemi77 Přijde mi, že už jste rozhodnutá, tak proč se ptáte? Neberte to špatně... Co se týče navrhovaného řešení, souhlasím s @vladimirsvorba ...3 úvěry by jste sice na začátku měli, ale po prodeji bytu by se splatila hypotéka na něj a třeba by zbylo dost i na doplacení nezajištěného úvěru, nebo mimořádnou splátku do hypo na dům...a nezajištěného úvěru by jste se zbavili při nějaké fixaci hypotéky spojením s hypotékou.
Odpovědět
@vladimirsvorba tak pokud by se s hodnotou nově postaveného domu dostali na dostatečné LTV, tak můžou byt vyvázat ze zástavy klidně i po roce, ta podmínka sankce 1 % se týká předčasného splacení (z důvodu prodeje) a k tomu by nedošlo.
Odpovědět
@vladimirsvorba Ok, díky, to je dobrá připomínka. Je teda pravda, že nečekám, že budeme stavět méně než dva roky, ale co kdyby... Každopádně tenhle problém nastává u obou tady zmiňovaných variant, ne? Navíc pokud by jeden úvěr byl bez zástavy a druhý se dvěma, tak se to přece neposuzuje jako předčasné ukončení hypotéky, ale před prodejem se dá byt z hypotéky vyvázat tzv. změnou zástavy, nebo se pletu?
Odpovědět
@eileenk Možná jsem byla na začátku rozhodnutá, ale úspěšně mě tady nahlodáváte :-D Ono je to i o výši splátek - pokud si vezmeme jeden úplně nový HÚ, tak budeme platit pouze úroky prakticky až do doby, než prodáme byt, pokud si vezmeme 2 HÚ, tak u toho jednoho už budeme od začátku splácet, což jsou cca 3 000 Kč navíc.
Odpovědět
@damada Je, koukám, že jsme se shodly, co se týče toho vyvázání :-)
Odpovědět
Profilova fotka
@noemi77 Koukám, že máte ráda papírování, tak pozor, ať vás to neupapíruje :-D
Odpovědět
Článek se načítá
Ale jinak klidně dál do mě - spíš si chci být jistá, že mám vše podchycené. Pokud jde o ten nezajištěný úvěr, tak není důvod se ho nijak předčasně zbavovat - úrok do 3% (tam se mohou HÚ klidně za pár měsíců dostat) a garantovaný po celou dobu splatnosti.
Odpovědět
@vladimirsvorba No tak neříkám, že se v tom vyžívám, ale pokud jde jen o papír, tak to mě nezastaví :-D Ale řekněte objektivně, bude víc papírování s 1 + 2 HÚ nebo s 1+ 1 HÚ (se dvěma zástavami)? Vidíte ještě nějaké zádrhele v mnou navrhovaném řešení?
Odpovědět
Profilova fotka
Prostě a jednoduše, vaše řešení bych nezvolil, je moc administrativně náročné a přináší s sebou jistá rizika. Pěkný den.
Odpovědět
@vladimirsvorba No a na ta rizika se vás právě ptám ;-)
Odpovědět
Profilova fotka
@noemi77 HÚ s "bilančním mechanismem" považuji za neprůhledné řešení, kde není výhodnost zaručena...ale neumím to lépe vysvětlit. Složité až nepochopitelné věci, které se tváří nejvýhodněji na trhu, považuji za skrytý chyták...
Odpovědět
@eileenk Ano, v případě, že za bilanční mechanismus připlácíš, tak se to musí spočítat, aby se ti to vyplatilo, ale nic složitého na tom není. Já jsem četla články 4 roky staré, kde se právě o přirážkách za bilanční mechanismus psalo, ale teď jsem žádnou zmínku na stránkách Fio ani Raifky nenašla - každopádně se chystám zeptat i osobně, jestli v tom není nějaký zádrhel.
Odpovědět
1
Pro přidání příspěvku se musíte přihlásit.
Přesunutím fotek můžete změnit jejich pořadí
Nenašli jste co jste hledali?