Kategorie
Nejnovější diskuze
Kde se diskutuje
Kam jsem přispěl
Sledované diskuse
Síň slavy
Fórum > Koupě a převod

Malometrážní byt na investici - vyplatí se?

Profilova fotka
Uvažuji koupit malometrážní nepanelákový byt na investici, tedy pronajímat ho (1+kk, 1+1, 2+kk nebo něco podbného) cca tak 30 - 40m2. Jelikož jsem z Prahy, uvažovala jsem o malinkém bytečku v Praze do 2 milionů, ale to není šance, i malinkaté byty už stojí přes 2 miliony a já mám tento limit, přes který nemohu jít. Zaměřila jsme se tedy na velmi blízké okolí Prahy - Praha východ - a i tam je problém sehnat byt v této ceně, aby u něj nebyl nějaký zádrhel (ubytovna s ukrajicni v sousedství, dům ve špatném stavu (nezateplený) apod.. Zalíbila se mi jedna novostvaba v malinko "vzdálenějším" (rozumějte ne v úplné bezprostřední blízkosti) městečku od Prahy (stále středočeský kraj poch.), které je ale relativně stále velmi blízko Praze (Kobylysy 25 km, 25 minut k metru busem), ale ceny tam jsou nižší - byt je úplně nový, má dvě zcela oddělené místnosti a velkou koupelnu (velice pěknou), celková plocha je 30m2 (ano je malinký), ALE k sobě má předzahrádku 74m2!, která míří do klidové zóny. Moc se mi to místo líbí, sama bych tam klidně i bydlela:-). V naprosté blízkosti obchody a veškerá vybavenost, spojení do Prahy Kobylis velmi časté busem a pak tam jezdí velice často i vlak do centra Prahy. Jelikož tuto oblast dobře znám, vím, že se toto místo stává častým ubytováním nebo novým domovem pro pražáky, neboť je tato lokalita velice výhodná, co se týče cen nemovitostí, které jsou přece jen nižší než v Praze, ale stále jste u Prahy. Byt má k sobě parkovací stání a sklepní kóji. Celková cena je něco málo pod 2 mil s tímto vybavením. Všichni makléři tvrdí, že je zde o pronájmy bytů veliký zájem. Vím, že v této době jsou ceny nemovitost téměř na stropě, mám načteno spoustu článků, ale většina (až na pár výjimek) autorů článku se shoduje, že se to stále ještě vyplatí, že ceny ještě mírně porostou (hlavně v Praze a okolí), redukce cen není vůbec (hlavně v okolí Prahy) jistá a hlavně bude, jestli vůbec, až v horizontu několika let. Stále o tom uvažuji, řeší někdo něco podobného a jaký máte případně názor? Za podnětné postřehy předem moc děkuji.
Odpovědět
1
2 3
Profilova fotka
Ještě jsem zapomněla, že je tam také sjezd na dálnici do Prahy - tedy autem do Prahy cca 15 min (když připočítám vyjetí z města plus ještě 5 min) na kraj Prahy.
Odpovědět
Profilova fotka
mě přijde, že jsi popsala samé klady, tedy spíš je otázka, proč zvažuješ, že by jsi do toho nešla? ;-)
Odpovědět
Profilova fotka
@blahova_andrea Bojím se právě toho stropu cen nemovitostí, přece jen každý se dohaduje, jak to bude dál - tak aby třeba byt za dva roky neměl cenu 2/3....tedy uvažuji ho pronajímat dlouhodobějji, ale člověk nikdy neví, kdy bude potřebovat na něco peníze...nebo jestli není blbost to kupovat, když to není přímo v Praze... Mně to přijde dobrý, ale zvažuju, není to koupě rohlíku přece jen :-) Klidně bych počkala, ale zrovna takový byteček jsem si předtsavovala...ale ty ceny....je to težký...
Odpovědět
Jak píšeš sama, kupovat byt při aktuálním přepálení cen nemovitostí z důvodu levných hypoték je podle mě blbost. Podobná masírka byla v roce 2008, všichni si brali hypotéky s 6% úrokem jako šílení, protože všude četli, jak byty půjdou nahoru a spousta lidí nechtěla "platit někomu do kapsy" v nájmu. Ty lidi během první fixace darovali bankám více než na pětiletém nájmu, a kdyby chtěli tu nemovitost v průběhu té fixace prodat, tratili by proti pořizovací ceně znovu. Počkal bych 1-2 roky, kdy ceny klesnou, i pak bych měl ale obavy, protože najít solidního nájemce není fakt jednoduché a nedávnými úpravami zákona není ani samozřejmé se problémového nájemce zbavit. Pokud máš zbytečné peníze, jsou lepší možnosti, jak je někam vložit, zhodnotit a v případě potřeby mít i okamžitou likviditu. Ale každého věc, v čem vidí potenciál a čemu věří. Mně by za těch pár kaček z pronájmu ta starost nestála.
Odpovědět
Profilova fotka
@lukoid Tohle všechno si uvědomuju právě...(ale zase hodně odborníků tvrdí, že to snižování cen zdaleka tak rychlé a horké nebude)...zároveň říjem 9tis čistého každý měsíc není pro mě (pro učitelku :-) ) zanedbatelný a zároveň bych ty peníze měla někde "uložené" a neválely se mi na účtu..to právě nechci...nebo jak se dají ještě jinak dobře zhodnocovat ? Termínované vklady jsou nic moc dle odborníků (malé výnosy) a jinak nevím, co bezpečnějšího než byt může být.. Problémové nájemníky prý lidi řeší také tak, že smlouvu dají jen na 3 měsíce a stále ji obnovují, není proto problém se nájemníka pak zbavit..ale je to samozřejmě riziko, to si uvědomuju...navíc bych to možná pronajala příteli dcery, tedy by nájemník byl dostatečně bezpečný :-) (strašně slušný kluk)..
Odpovědět
@kikiwhite Kašli na odborníky, takových manipulátorů je. Dej na intuici - buď tomu věříš a chceš ty peníze mít v něčem, co má pro tebe hodnotu (ale v reálu mít nemusí), nebo si je raději nechávej na účtu. Žádný z obvyklých produktů bank a finančních institutů jsem neměl na mysli. Smlouva s nájemníkem je jedna věc, vystěhovat ho ale nemůžeš, takže kdyby se zabejčil i strašně slušný kluk, budeš řešit a řešit a vydělané peníze utrácet za vyřešení, viz např. https://www.epravo.cz/top/clanky/k-pr...
Odpovědět
Profilova fotka
@lukoid Jasně, to všechnou jsou rizika no..-ale to by zase člověk nemohl dělat vůbec nic:-)....intuici mám, že se mi ten byt moc líbí, ale u mě jsou hurá akce normální :-D , proto potřebuju znát různé názory a neudělat nějakou zbrklost...
Odpovědět
Za kolik ten byt reálně pronajmete? Kolik bude fond oprav a případné další poplatky? Kolik bude čistý měsíční zisk? Byty jít dolů můžou - krátkodobě, z dlouhodobého hlediska půjdou nahoru. Pokud není předpoklad, že ten byt budete potřebovat prodat je to plus...
Odpovědět
My máme koupený byt na pronájem v menším městě, které je kousek do Prahy a stěhuje se tam spousta lidí z Prahy jelikož byt pro rodinu koupi kolem 2-2.5mil m a nemyslím si,že ceny půjdou dolů , to se řeší zase dva roky. Co se týče nájmu tak během prvních pár hodin inzerce nás kontaktovalo cca 40 lidí .... Čistý nájem byt 2kk máme za 8tis a hypo s poplatky(fond oprav) cca 4tis takže nám se investice vyplatila jelikož byl byt za super cenu a hledame další na koupi.Je potřeba si vše spočítat.
Odpovědět
Profilova fotka
@mitoma Takhle přesně nějak jsem to myslela - makléřka mi taky tvrdila, že na pronájmy mají v RK frontu:-)) Moc děkuji za kladnou zkušenost, potěšila mě:-)
Odpovědět
@lukoid to by jsi se taky na to čekání klesání cen mohl načekat... peníze na účtu navíc ztrácení vlivem inflace, za 2 roky tak 5%
Odpovědět
Profilova fotka
@jaroslav1987 byt se prý v pohodě pronajme za 10 až 11 tis i s poplatky (ty jsou prý cca 2 tis i s fondem oprav), je to rozpočítáno na byty dle velikosti, takže na tento pidi byt připadá malá částka. Počítala jsem mít tak 8-9 tis z nájmu čistého, podobně jako psala mitoma..
Odpovědět
Článek se načítá
Profilova fotka
@iveta_89 No právě:-)
Odpovědět
Profilova fotka
@mitoma Ale ty jsi ten byt asi koupila dřív, než byl ten strop cen, ne? Když píšeš, že byl za supr cenu...tedˇ za vyloženě supr cenu nemůžu fakt nic najít :-(
Odpovědět
@kikiwhite koupila jsem ho letos v lednu . Každopádně se nejde řídit dle cen na srealitach jelikož se většina prodá za nižší cenu než se inzeruje. Na web se totiž dostanou už ty horší byty .Jen bacha fond oprav nesmíš účtovat nájemníkům jako poplatky .
Odpovědět
Profilova fotka
A jak se to teda účtuje? - vůbec nemám v tomhle zkušenosti..jak to mám teda účtovat, když chci 8 až 9 tis čistého (tedy aby on platil těch 10 až 11, aby se mi zaplatily ty všechny platby okolo)?
Odpovědět
Profilova fotka
@mitoma promiň, zapomněla jsem tě označit v odpovědi, ta otázka výše byla pro tebe...:-) Tenhle byt je nový od developera, takže ceny jsou fixní a stejné pro všechny, to asi nebude, že by mimo net nabízeli lepší ceny - tedy aspoň doufám :-D Nebo mám tedy ještě hledat - a jak hledat mimo s reality?
Odpovědět
@kikiwhite ja mám také byt na pronájem, myslím, že to není špatné, otázka je, jestli se to vyplatí, slyšel jsem takovou pomůcku, že by se měl byt za 10let z nájmu zaplatit. Zkuste se poohlédnout po menších městech, třeba i dál od Prahy. Uvedu příklad proč: já mám byt v Prostějově (hodnota dnes něco málo pod milion, kupoval jsem ho před pěti lety a to byla cena úplně jinde) a z nájmu mám přes 6tis. čistého, v Olomouci(15km) by takový byt stál dvojnásobek a nájem by byl max o 20% vyšší. Je tedy lepší koupit dva v Prostějově než jeden v Olomouci. Je mi pochopitelně jasné, že potřebujete byt v dojezdove vzdálenosti od bydliště...
Odpovědět
@kikiwhite co se účtování týče je podle mě nejlepší nechat si energie a vše napsané na sebe (uvést výše zaloh do smlouvy) a navýšit o to nájem. Jednou za rok to pak nájemníkům preuctovat. Máš pak jistotu, že Ti neodpojí např. elektřinu a nebudeš platit za nové připojení..
Odpovědět
@kikiwhite nájemci hradí nájem a poplatky spojené s užíváním bytu a ty máš vždy vypsané v evidenčním liste. Většinou to je voda, topení, výtah, úklid domu,elektřina v domě,popelnice a nájemník si na sebe přepíše elektřinu/plyn.Fond oprav a poplatky pro SVJ bys mela hradit ty a neuctovat najemnikum v poplatcich.Byty se prodávají všude jak na FB skupinach tak i na nastenkach v obchodech.
Odpovědět
Profilova fotka
@jaroslav1987 úplně chápu tu logiku, co popisujete, ale přesně tak, potřebuji to mít tak nějak přiměřeně blízko - přece jen, různé opravy, zařizování, jednání s nájemníkem apod.. neumím si to moc představit, kdyby to bylo třeba více jak 100km (určitě to jde, ale...), navíc tak nějak počítám, že v úplně nehorším případě by tam mohla třeba chvíli bydlet i dcera (kdyby nemohla sehnat nic lepšího a nechtěla už bydlet s námi nebo tak :-) ...nebo kdyby už byla jo nějaká pohroma a třeba jsme museli prodat dům, tak že by se tam dalo přechodně bydlet (pokud nájemník bude mít kratší smlouvy na dobu určitou, což chci), prostě taková jistota, zadní vrátka a útočiště na eventuální horší časy :-D
Odpovědět
Profilova fotka
@mitoma FB mě tedy nenapadl - dobrý nápad, mrknu:-) a díky za vsyvětlení s tím účtováním...takže elektro a tak může mít na sebe? To je dobře, to jsem ani nevěděla..
Odpovědět
@iveta_89 A proto jsem psal, že místo bytu bych, pokud ty peníze jsou, zainvestoval jinde. Pak klidně ten byt koupit, pokud to půjde dolů, ale teď je ten trh vyhnanej úplně nesmyslně. Pokud to dolů nepůjde, nic se neděje, ve zhodnocování lze setrvat. Zhodnocení 5 % za dva roky není problém (dokonce ani za rok), jen to nechce lézt do produktů. Lidi, sledujte alternativy, diverzifikujte a nesázejte vše na jednu kartu.
Odpovědět
Profilova fotka
@jaroslav1987 Aha, no to je taky pravda, hmm...to je fakt asi lepší nechat to na sebe, protože je fakt, že oni to nemusí platit...no, musí se to dobře promyslet...a můžu do té zálohy jakoby "schovat" i ten fond oprav, když se nesmí přímo účtovat nájemníkům, jak psala mitoma - nějak v tom mám zmatek :-)
Odpovědět
Profilova fotka
@lukoid A jaké alternativy? Tak poraď, já jsem vemeno v tomto :-D
Odpovědět
@kikiwhite ano elektřina i plyn se dá v pohodě přepsat.
Odpovědět
Profilova fotka
@mitoma A co když nájemník neplati elektro a plyn včas, jak psal Jaroslav - to je pak průšvih, ne, když pak celý byt můžou odpojit...nevím, co je lepší - přepsat na ně a nebo ponechat zálohy a ty jim pak za rok vyúčtovat...
Odpovědět
@kikiwhite dluh jde za ním a věř, že si to ty společnosti umí vymoct.... narozdíl od toho kdy tobě přijde velký nedoplatek a oni řeknou že to nezaplatí?My máme s jedním takovým tahání po soudech třetí rok ,ale on dluží i za nájem a zničil byt. Každopádně bych namalovala hned čerta na zeď, člověk prostě nikdy neví....
Odpovědět
@mitoma ano dluh jde za ním, ale Vám odpojí byt a nájemník je dva roky někde v zahraničí a ve výsledku to zaplatite vy i s připojením. Když nezaplatí nedoplatek, je to jako ny nezaplatil nájem. Dělal jsem chvilku reality a tohle se stávalo pořád, věřte mi, že je lepší si nechat energie na sebe.
Odpovědět
@kikiwhite uděláte to jednoduše, spocitate kolik nude stát vše co budete platit např. 1000 elektro, 1000 plyn 1000fond oprav, 1000 voda plus kolik chcete čistého např. 8tis. a to dáte do smlouvy(12tis.) s tím, že ve smlouvě vyjmenujete jen vodu, el., plyn s tím, že se to preuctuje..
Odpovědět
1
2 3
Pro přidání příspěvku se musíte přihlásit.
Přesunutím fotek můžete změnit jejich pořadí
Nenašli jste co jste hledali?