Kategorie
Nejnovější diskuze
Kde se diskutuje
Kam jsem přispěl
Sledované diskuse
Síň slavy
Fórum > Pozemek

Hypo na pozemek + dřevostavbu

Zdravím, máte někdo zkušenost s hypotékou na pozemek a následně výstavbu dřevostavby? Co je k tomu potřeba? Lze zažádat najednou o peníze na obojí na základě projektu dřevostavby? Případně si předschválit toto navýšení a pak jej čerpat v moment stavby.
Odpovědět
1
2
Profilova fotka
Dobrý den teď to řeším jednomu klientovi, dřevostavby moc bank neumí. Pozor na následující: - musíte mít dodavatele, kterého daná banka akceptuje - rozhodně ne svépomocí, alespoň jsem zažil to, že banky se na to dívaly přes prsty, dokonce jednoho odhadce to stálo místo - chce vidtě smlouvu o dílo, termíny, ceny, položkový rozpočet - když kupujete pozemek pozor na to, aby měl zabezpečen přístup (myslím právně) - jesti jsou tam už síte, nebo se budou budovat? - určo rozpočet, bez toho se nehnete z hlediska odhadu - doložení vlastních zdrojů, ty banka chce, jinak nepustí hypotéku - stavební povolení k čerpání (pravomocné) - ALE HLAVNĚ pozor na to, jaká je to lokalita. Klient stavěl pár desítek km za metropolí a jedna banka mu tak seškrtala odhad, že ho z toho málem kleplo. Odhadce: "a za kolik si myslíte, že bychom to prodali...", Nakonec jsem to vyřešil jinde a elegantněji. -atd. (je toho moc, co je třeba doložit) Ano můžete koupit z HYPO pozekem a pak stavět, ale pozor na to jakou to bude mít hodnotu. Jsou banky, které vám umožní vyčerpat 100% na pozemek + dají navíc např. 500tis., abyste mohli rozjet stavbu. Chce to mít ale pořádně promyšlené. Hodně štěstí t.
Odpovědět
@tomjanecek moc děkuji za obsáhlý příspěvek! Jestli se můžu ještě zeptat k těm bodům, co jste vyjmenoval.... - doložení vlastních zdrojů, ty banka chce, jinak nepustí hypotéku // v současné době jsou stejně potřeba 20% vlastních zdrojů pokus se nepletu, ale tímto asi myslíte něco jiného? Myslí se tím doložené úspory nebo stačí příjem? Budeme pravděpodobně ručit jinou již splacenou nemovitostí - vyřeší to tento krok? - stavební povolení k čerpání (pravomocné) // takže nemám žádnou šanci získat předschválení hypotéky? Protože z tohoto vyplývá, že nemůžu mít hypotéku dokud už nemám pozemek, projekt a stavební povolení, ale to logicky mít nebudeme, protože ta hypo by měla pokrýt jak pozemek, tak i stavbu - ALE HLAVNĚ pozor na to, jaká je to lokalita. // rádi bychom stavěli max. 5 km od západních hranic Prahy, výsledná prodejní cena by měla být dle předběžných odhadů ještě vyšší. Ano můžete koupit z HYPO pozekem a pak stavět, ale pozor na to jakou to bude mít hodnotu. // O výslednou hodnotu se neobávám. Má předběžná kalkulace je cca 3 - 4 mil. za pozemek + cca 3 mil. za stavbu. Podobné dřevostavby již hotové se v daných lokalitách pohybují od 10 mil. výš jen protože už jsou hotové a nejsou pozemky. Nemovitost, se kterou bychom ručili by měla mít hodnotu něco přes 4 mil., rádi bychom s její pomocí snížili LTV a případně vyřešili i ten problém, že se jedná o stavbu nikoliv o nákup hotového - slyšela jsem, že je s tím mnohem větší problém, protože banka nemá co by okamžitě mohla prodat. Na druhou stranu dřevostavba by měla být do půl roka hotová, dost možná i dřív, tzn. je tam pro banku nižší riziko nedostavění než u běžného domu.
Odpovědět
Profilova fotka
Dobrý den, rád poradím, ZDROJE: ano dneska je potřeba 15-20% vlastních zdrojů, ale dá se to řešit (zatím) jiným úvěrem, nebo dozajištění jinou nemovitostí, nesmí na ní však být zástava, ale to píšete, že je vyřešeno. S obojím mím zkušenost. PŘEDSCHVÁLENÍ: Lze udělat tzv. prescoring, což znamená, že se zjistí kolik vám banka půjčí max. Příklad: Řešil jsem takto klientce koupi bytu přes realitku. Pracovník RK nám "zapomněl" sdělit, ža na bytě jsou zástavy za celkem 13 000 000 (půjčky družstva a svj). Nicméně se mi podařilo vyřídit hypotéku, ještě zavčas, než začaly přitvrzovat a nyní čekáme až se realitka pohne a zařídí výmazy prodávajícího. Pak banka pustí peníze. Takhle by to šlo i u vás, podat žádost, projet registry a když by byl projekt, pak udělat odhad. Na tom se dá stavět a nechat vypracovat smlouvy. Máte jistotu jak vy, tak stavební firma. To stavební povolení je třeba k čerpání na výstavbu. LOKALITA: To okolí Prahy vychází dobře, umím zařídit i tzv. interní odhad, který je zdarma. Vtip je v tom, že se dá udělat nazačátku, když žádám o prescoring. Hned víme, jestli bude dostatečná zástava, stejně tak se dá řešit i dozajištění. Když odhady nevyjdou, "nic se neděje", nic neplatíte ale víte jak která banka stanovuje hodnotu nemovitosti. ČERPÁNÍ-VÝSTAVBA: Chápu na co se ptáte. Jestli tomu dobře rozumím tak koupě pozemku 4 000 000 + 3 000 000 výstavba. Zajištění novostavba (v ideálním případě 7 000 000) + další nem 4 000 000 = 11 000 000. Pak by to šlo udělat tak, že se vezme např. 70 - 80 % z druhé nemovitosti (2 800 000 až 3 200 000) + 100% z odhadu pozemku na výstavbu. Dostanete tak min. 2,8 + 4 = 6 mio (už mě nebaví ty nuly psát:)), což by pokrylo koupi + začátek výstavby. Další čerpání by se odvíjelo od toho jak by rostla hodnota dřevostavby a to by vždy stanovil odhadce protokolem o výstavbě.
Odpovědět
Omlouvám se, stále v tom trochu tápu, takže se předem omlouvám, pokud je dotaz nějak nesmyslný. S tím čerpáním, rozumím tomu dobře, že si v průběhu či před nákupem pozemku mohu s těmi parametry, které mám, požádat o hypotéku v hrubé výši pozemek + předběžný projekt na dřevostavbu. To mi bude zhodnoceno nějakým aktuálním úrokem a poté už jenom probíhá domluva ohledně čerpání s tím, že samozřejmě banka bude uvolňovat peníze po jednotlivých etapách s tím jak bude růst hodnota stavby. Nebo to všechno stále znamená, že budu mít několik zvyšování hypoték, pokaždé s odlišným úrokem apod. a nemám až do ukončení stavby jistotu, že dostanu peníze na celou částku? Jinak 2,8 + 4 vychází na 6,8 mil., což je v podstatě téměř finální částka, takže tam by problém nebyl, ale pokud bychom dostali jen 6 mil. a pak museli o další žádat dodatečně, tam by problém asi vzniknout mohl. Nebo jse to celé zmotala?
Odpovědět
Profilova fotka
Vůbec se neomlouvejte, výstavba sama o sobě je složitá věc na financování. Možná jsem to napsal já složitě. Rozpleteme to ;-) 1. Ano, pokud chcete koupi + výstavbu z HU, pak je nutné vše vyřešit (žádost + odhad) před samotnou koupí. K tomu stačí projekt+rozpočet stavby a další podklady co bude banka chtít (kupní smlouva, smlouva o dílo atd..). 2. Banka s vámi uzavře smlouvu o hypotečním úvěru, kde budou všechny parametry (výše úvěru, úrok, fix. doba splatnosti) + 2 zástavní (pozemek + další nemovitost). Koupíte pozemek a začnete stavět. Až něco prostavíte, pak přijde odhadce a stanoví aktuální hodnotu. Vy postupně budete odčerpávat z celé hypotéky, nic se nenavyšuje. Váš příklad: Obě nemovitosti budou mít hodnotu stanovenou odhadce např. 11 000 000. Banka vám poskytne hypotéku např. 7 000 000 maximálně. U výstavby se stanovuje budoucí hodnota, proto potřebujeme ten projekt s rozpočtem, protože odhadce stanovuje budoucí cenu, která bude po dostavbě 4 + 3 = 7 mio. Fáze I - nákup + výstavba: Banka vám poskytne 100% hodnoty pozemku (4 mio) + díky druhé nemovitosti část prostředků na výstavbu, např. 2,8 = 6,8 (já se přepsal výše:). Takže v podstatě budete mít pokrytý nejen nákup, ale i velkou část výstavby. Fáze II - dočerpání. Přijde odhadce a stanoví aktuální hodnotu novostavby na 7 mio, vy máte vyčerpáno 6,8, takže vám pustí 200tis.
Odpovědět
Profilova fotka
@tomjanecek až na to, ze u dřevostaveb obvykle probiha výstavba tak rychle, ze moc není v průběhu co odhadovat. My jsme měli budoucí odhad a pak až odhad po výstavbě, ze vše, co tam mělo byt, opravdu je. Ale zhotoviteli jsme dopředu platili jen 250tis., vše ostatní až po převzetí domu. @ookami_hime pokud by ses nerozhodla por RD Rýmařov, tak fakturaci až po stavbě ma i woodsystem ;-)
Odpovědět
@tomjanecek děkuji moc, už tomu rozumím!
Odpovědět
@zmrz_lina to už je potom asi fakt na domluvě kdy se uvolňují jaké platby a ták, právě díky tomu, že je to tak rychle. Ale šlo mi o to, aby se nestalo, že třeba se bude půl roku stavět, my koupíme pozemek, na stavbu nám nic ještě nedají a muselo by se to řešit opět za půl roku jakoby znovu. Což tím pádem tak není. Jinak děkuji za upřesnění jak je to u dřevostaveb s těmi odhady :) o Woodsystem nemám moc referencí a Rymářov je zas na můj vkus moc "tuctový" a málo nakloněný individuálnímu řešení. My bychom potřebovali docela pozměnit příčky nebo i přijít se zcela vlastním projektem, máme relativně přesnou představu a typové projekty to moc nesplňují.
Odpovědět
Profilova fotka
@ookami_hime tak to bych volila woodsystem, my s nimi jednali a kdyby nebyli už nad naše finanční moznosti, zvolila bych je (i když ani na spolupráci s RDR si nemůžu stěžovat - my jsme vzali kubis 74 a vnitřek máme udělaný jako 5kk a podařilo se nam realizovat i šatnu k ložnici)
Odpovědět
Profilova fotka
@ookami_hime rádo se stalo, můžu vám připravit porovnání bank, kde uvidíte, jak se pohybují splátky, poplatky atd. Jak se pak rozhodnete, bude čistě vaše věc, mě za to nic nebudete dlužni:)
Odpovědět
Profilova fotka
@zmrz_lina to je pravda ohledně rychlosti, proto jsem udělal propočet na prakticky 97% čerpání v jedné tranši, nicméně i zde platí pravidla pro výstabu. Mě šlo to popsat princip, pak už je to vždy individuální :)
Odpovědět
@tomjanecek děkuji, zatím asi ne. Zjišťuju si informace jen předběžně, abych věděla s čím můžeme počítat, ale výhledově to ještě tak půl rok zabere než se celá věc někam pohne :) každopádně ještě jednou mockrát děkuji :)
Odpovědět
Článek se načítá
Profilova fotka
@ookami_hime bez problému, nejsem tady, abych prodával, rád poradím, když si vzpomenete budu rád, toť vše
Odpovědět
@tomjanecek Přece ale nemůžu podepsat smlouvu o dílo na dům a řešit stavební povolení, když ještě nevím, zda dostanu hypotéku? Díky.
Odpovědět
Profilova fotka
@lucil07 Dobrý den promiňte, ale nerozumím poznámce, přeci jen s měsíčním odstupem :)....
Odpovědět
@tomjanecek No, psal jste, že před žádostí o hypotéku by bylo dobré mít podepsanou smlouvu s dodavatelem stavby a stavební povolení. Ale pokud ještě nevím, zda hypotéku vůbec dostanu...nepodepisuju přeci smlovu a nevyřizuji povolení...jestli vííte, jak to myslím..
Odpovědět
Profilova fotka
@lucil07 Jo rozumím, já jsem psal, že stav ideál je nechat udělat prescoring, tzn. mít jistotu, že Vám banka půjčí a pak podepsat smlouvy s dodavetelem. Opačně bych to nedoporučil. Stavební povolení je třeba k čerpání, bez toho banka nepustí peníze, ale není třeba k žádosti. K té je naopak potřeba projekt, protože dle něj je schopna stanovit odhadní hodnotu a schválit úvěr. Smlouva o dílo stačí této fázi ve formě návrhu. Už je zřějmější? Když tak není problém mi zavolat, fajn den.
Odpovědět
@tomjanecek Díky :)
Odpovědět
@ookami_hime staveli jsme s WS, jen pozor, odhad na drevostavbu vychazel podstatne nizsi nez byla cena domu.
Odpovědět
@ookami_hime Mě by zajímalo, jakou metodiku mají na ty odhady. My jsme stavěli s RDRýmařov a odhad byl presne na cenu pozemku + cenu domu, včetně nadstandardních položek. Přijde mi, že každý to má jinak. Prostě odhad nebyl o nic ponížen a to ani proto, že se stavěla dřevostavba.
Odpovědět
@adelkav chápu to dobře, že vám banka zhodnotila dům na nižší cenu než za co vám to postavili nebo naopak - postavili jste za míň než na co vám půjčila banka?
Odpovědět
@rkjone to mě taky :-D nicméně děkuji za utěšující informaci :)
Odpovědět
Profilova fotka
@rkjone To že je odhadní cena postaveného domu nižší/vyšší, než součet ceny pozemku a domu bez pozemku je naprosto přirozené. Tím že na pozemku postavíte dům jej totiž pro případného jiného stavebníka znehodnotíte. Naštěstí postavený dům má taky nějakou hodnotu. Pak záleží, jestli po jeho dokončení je rozdíl ceny samostatného domu bez pozemku oproti vynaloženým nákladům na jeho vystavbu větší, nebo menší než pokles ceny pozemku způsobený jeho výstavbou. Proto ve většině případů nelze počítat výslednou cenu domu prostým součtem ceny pozemku a ceny výstavby.
Odpovědět
@ookami_hime Přesně tak. Zachránila nás vysoká hodnota pozemku. Ale náš odhadce neměl rád dřevostavby:-)
Odpovědět
No, jen mě tak napadá, že my jsme dost poznali rozdíl mezi hodnotou odhadní a tržní...protože ta odhadní je vždycky nižší, než je cena na trhu...a banka vám teď půjčí 80% z odhadu, takže musíte někde dobrat zbytek peněz. Pak třeba máme tu zkušenost, že jeden odhadce nám podhodnotil naši dřevostavbu o 700 000,- Kč...tak jsme museli jinam.
Odpovědět
@tomjanecek Dobrý den, já bych o to porovnání bank jak jste psal měla zájem. Byla by tato možnost? S manželem si chceme vzít hypotéku na pozemek a dřevostavbu tak by pro nás byla každá rada dobrá. Děkuji
Odpovědět
Profilova fotka
@pajapj Dobrý den určitě rád něco zpracuji. Potřebuji alespoň základní informace, výše úvěru, preferovaná splatnost, nějaké informace o skladbě a příjmech rodiny. Jde přeci jen o diskrétní data, prosím tedy o další komunikaci prostřednoctvím mailu, telefonu. Děkuji za pochopení. :-)
Odpovědět
@tomjanecek moc děkuji, ozvu se telefonicky dnes nebo zítra.
Odpovědět
Profilova fotka
@ookami_hime My jsme meli nejprve jednu hypoteku na pozemek, po vydani SP i na dum a nasledne jsme je obe sloucili do jedne. Delal se tedy odhad zvlast na pozemek a pak zvlast na projekt. Hypoteku mame u Hypotecni banky, ktera drevostavby zvlada. Mam vyborneho financniho poradce i schopnou odhadkyni, ktera nedela problemy a stavbu i pozemek ohodnotila dobre. Banka pousti penize podle rozestavenosti, zatim u nas byla odhadkyne 1x a jeste pred koncem asi jednou prijede, k docerpani cele castky. Pokud jste z Prahy a je to jeste aktualni, poslete mi IP, muzu predat kontakty i poznatky:).
Odpovědět
@ookami_hime Ahoj, ja s tim mam aktualni zkusenost. Brali jsme si hypo presne jak pises - na koupi pozemku a naslednou stavbu drevostavby. Nebyl s tim procesne zadny problem, jen vse trochu dele trva - musis mit vybrany pozemek, pak ti na neho musi stavebni firma pripravit a nacenit studii na barak a pak to vse zanest do banky. Ta pak posle sveho odhadce a na zaklade toho se pak vyjadri, kolik ti pujci. No a pozemek vlastne muzes koupit az v momente, kdy vam to banka vse schvali a podepisete hypoteku. Takze je tam riziko, ze vam pozemek nekdo vyfoukne behem toho, co budete resit papirovani s bankou. Ale samozrejme zalezi na domluve s majitelem pozemku. My meli stesti a panu majiteli nevadilo, ze to trochu dele trva - u nas to bylo asi 3 mesice, od prohlidky pozemku k finalnimu podepsani kupni smlouvy na pozemek. Behem toho jsme museli jen zaplatit realitce blokacni zalohu na pozemek (cca 3% z kupni ceny). A dalsi vec, se kterou je treba pocitat - pokud si vezmes hypo na pozemek a barak, je dobre zacit stavet co nejdriv... protoze mezi tim, co mas koupeny pozemek a dostavis barak, budes platit uroky za vycerpanou cast hypo (za pozemek), ale nebudes nic splacet.
Odpovědět
1
2
Pro přidání příspěvku se musíte přihlásit.
Přesunutím fotek můžete změnit jejich pořadí
Nenašli jste co jste hledali?