Dobrý den, vlastním 1+1 a zhruba do 3-5 let se plánuju přestěhovat do většího. Byt sice nemám v původním stavu, proběhla už v minulosti rekonstrukce koupelny, elektrika je nová. Horší je kuchyňská linka, původní majitel mi už před koupí říkal, že se mi diví, že jsem tu kychyňskou linku raději nevyhodil. Vzhledem k tomu, že ten byt hodlám v budoucnu prodat, váhám nad tím, zda má smysl ještě investovat do nějaké rekonstrukce. Obávám se toho, že případná rekonstrukce by se nemusela projevit na vyšší hodnotně nemovitosti, takže bych na tom spíš prodělal. Druhá věc je, že případný kupec by nemusel tu rekonstrukci příliš ocenit, že si to spíš bude chtít udělat podle sebe. Co se týče lokality, lokalita je to žádaná, v tom by problém být neměl.
V bytě je několik závad, které nebrání v užívání, ale z estetického hlediska to není úplně ono. Vlastně možná díky tomu se mi ten byt překvapivě podařilo koupit. Všichni zájemci, kteří tenkrát přišli na prohlídku, požadovali kvůli těm závadám, nedodělkům a fušeřině slevu. Já jedinej jsem byl ochotnej akceptovat stanovenou kupní cenu, díky tomu se mi ten byt podařilo koupit.
Abych byl konkrétní - 1.) Dvířka sprchového koutu jsou naprasklá, ne úplně dobře sestavená a ten jezdící mechanismus je poškozený, ale jdou otevřít a zavřít. Je mi jasné, že těžko se seženou celá dvířka, takže by bylo nutné vyměnit sprchový kout komplet. Tuhle úpravu udělám každopádně.
2.) V koupelně je několik prasklých dlaždic na podlaze - jsou to ty, které nebyly podlepené, když to někdo dělal. Zřejmě došlo lepidlo, tak se to ošidilo. Náhradní dlaždice samozřejmě nemám, stejné pravděpodobně neseženu. Asi bych nešel do kompletní výměny, nechal bych vyměnit pouze ty prasklé, koupil bych nějaké nejvíc podobné, aby to nebylo jak pěst na oko.
3.) V podlaze je několik děr, zalištování u zdi bylo provedeno dost nekvalitně, chtělo by to ideálně dát nové lišty.
4.) Dveře do koupelny mají špatně namontované kování - nelze je odemykat/zamykat, ani jsem nedostal klíč, navíc jsou namontovány výše, než by měly správně být, takže světlo z koupelny zezdola prosvítá.
5.) Vchodové dveře by chtěly vyměnit, jsou špatně namontované, mají špatné těsnění a musí se zavírat opatrně. Když se zabouchnou, je docela problém je odemknout. Plánoval jsem jejich výměnu ideálně za bezpečnostní dveře Magnum (HT Dveře), ale to si ty Magnumy spíše pořídím do nového bytu.
6.) V jednom okně jsou zmuchlané vnitřní žaluzie - polámané lamely.
7.) Kuchyně - kuchyňská linka je stará, jednotlivé skříňky jsou špatně smontované, úchytky někde nedrží.
Těch závad bylo víc, některé jsem už opravil. Ty byly totiž zásadnějšího charakteru - zrezivělá vodovodní baterie v koupelně, špatná dřezová vodovodní baterie, starý splachovací mechanismus u wc - vyměněn jak vypouštěcí, tak i napouštěcí ventil.
Až na ten sprchovej kout nějak nemám představu, kolik by ta oprava mohla stát a váhám, jestli ty různé vady nechat opravit, nebo to už nechat být. Budu moc rád za radu. Předem děkuji.
Z mého pohledu, pokud chcete ten byt ještě nějakou tu dobu používat, řešil bych ty zásadní věci, které jste vyjmenoval, tak aby byly funkční a do rekonstrukce jako takové ( pokud už tedy nějaká částečná rekonstrukce proběhla ), bych neinvestoval.
Přesně jak píšete - nový majitel - majitelé si raději koupí byt k rekonstrukci a upraví si to dle svého, jak chtějí oni, tedy píšu jak to vidím já.
V dnešní době prodávající dost často před prodejem byt zrekonstruují, někdy dokonce o vybaví nábytkem - ano pro některé kupující to má své PRO, ale většina by si raději udělala tu rekonstrukci a vybavení podle svého. Navíc ty rekonstrukce se dělají většinou před samotným prodejem - takže je to nové a původní majitel to buď neužívá vůbec, nebo krátce. Vy chcete byt užívat ještě 3 - 5 let.
V dnešní době je po bytech - nemovitostech poptávka a myslím, že jej v pohodě prodáte i jako byt k případné rekonstrukci.
3-5let je hodně času. A z těch 3-5 let může být klidně 10 let. Neumím si představit, že bych se doma 5 let dívala na díry v podlaze a na kuchyň, které odpadávají úchytky. Opravu tohoto nenazývám rekonstrukcí, to nazývám standarním přístupem ke svému bydlení. Jinak větší rekonstrukci bych asi nedělala, tak se většinou prodávajícímu nevyplatí. Lišty (pokud neseženete původní) seženete např. v Hornbachu a za odpoledne je vyměníte. Vstupní dveře bych také vyměnila, je to základní ochrana majetku. Díry v podlaze zvládnete sám. Ty žaluzie vyměňte: když si zadáte žaluzie levně, tak je můžete zaměřit, objednat a nainstalovat sám (je to jednoduché) . 1 okno vyjde do 1000 Kč a montáž najdete na youtube. Na kuchyně, pokud se v@m nechce investovat 100 000mrkněte v Hornbachu, Baumaxu (sektorové kuchyně) nebo v Ikea.
Nevím, jak je byt velký, ale na 1+1 bude spíše cílovkou mladší věková kategorie a ti hledají něco, co vypadá ok a lze hned užívat, ne čekat v pokojíčku u rodičů na rekonstrukci. Navíc takto jak je popisováno, tak mám pocit, že se to tam pomalu rozpadá, takže bych to určitě zvelebila. Kuchyň nemusíte hned zadávat truhláři, mohla by tam pasovat nějaká typová z řetězce.
@bahenni_kral
Z finančního hlediska se většinou vyplatí byt opravit před prodejem. Stačí si porovnat, jaké jsou ceny podobných bytů ve vaší lokalitě v dobrém stavu versus ve špatném stavu.
Před prodejem určitě všechno vyčistit, vymalovat, klidně dát novou linku (svépomocí se dá dostat bez problémů pod 20 tis.) a opravit všechno co je rozbité.
BTW neuvažoval jste si byt nechat, pronajmout ho a použít ho jako zástavu hypotéky na koupi druhého bytu? V 99% případů to vychází po všech stránkách finančně o hodně líp, než byt prodávat.
@bahenni_kral Doporučuji opravit/zrekonstruovat vše, co dokážete. Za prvé je to bydlení pro Vás na pár let. Za druhé jak píše @m_i_r_e_k výše, když to vypadá dobře prodáte to za víc. Moje osobní zkušenost - prodávala jsem byt v létě. Standard zařízení (průměrná lokalita, dobré město, vybavení 3 roky staré - mezitím se pronajímal). pěkně vybavený, nábytek nižší standard (nakoupený v akcích (Ikea a xxlutz), Kuchyňská linka do 60 tis (na míru), dovolím si říct vkusně zařízený v neutrálních světlých barvách (věděla jsem, že budu pronajímat nebo prodávat, takže od začátku žádná extravagance). Byt se prodal za měsíc a o 800 tis více než byl odhad banky - brali hypotéku (kupující ani nemrkli, sehnali peníze od rodiny a nesnažili se vyjednávat o ceně).